后疫情時代、斜杠青年、創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)……這些詞的背后反映出的是在“善變”的時代，人們不愿再被一成不變的生活方式束縛，而是愿意盡可能探索靈活多變的世界，充分發(fā)揮想象去創(chuàng)造一個全新的未來，所以很多行業(yè)都發(fā)生著翻天覆地的變化，首當(dāng)其沖的便是工作環(huán)境的變革。

從原先的固定工位到疫情時的居家辦公，再到現(xiàn)在的共享辦公，一次次打破人們對工作環(huán)境的固有認(rèn)知，也催生了一眾共享辦公企業(yè)。

但自從2019年共享辦公界的“網(wǎng)紅” WeWork上市失敗，以及之后2020年疫情對中小企業(yè)和初創(chuàng)企業(yè)的重創(chuàng)，再到線上辦公體驗一般，使得共享辦公行業(yè)也開始洗牌。

“合縱連橫”并購戰(zhàn)略

為獲得最直觀的洞察，筆者特意到WeWork、氪空間和優(yōu)客工場這三家共享辦公空間，展開了一場體驗之旅。一圈逛下來，我感覺WeWork和氪空間相對比較純粹，主要圍繞辦公場景，提供一系列配套的會客廳、會議室、電話間、茶水間、文具間等功能性空間。

WeWork跟傳統(tǒng)的商用寫字樓相比，除了裝修設(shè)計上更加年輕新潮、每層有公共休息區(qū)以外，有很多由玻璃分隔成的獨立辦公室，只不過每間辦公室的單位面積較小，最少可以供2-3人的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊租用。

氪空間與WeWork相比，除了獨立辦公室外，散臺辦公工位較多，可以靈活接待個人辦公。

而優(yōu)客工場卻給我一種社區(qū)的感覺，因為從餐廳、咖啡廳、書店、音樂私塾、健身房、游戲廳、便利店等一應(yīng)俱全，除了辦公以外，社交和娛樂的需求同樣可以得到滿足。

事實上，這一切都源起于創(chuàng)始人毛大慶的并購戰(zhàn)略，毛大慶曾在中國最大地產(chǎn)集團(tuán)萬科任高級副總裁一職，用他自己的話說“并購對我來說，再正常不過了?！?

2017-2018年，在不到兩年的時間里，先后戰(zhàn)略合并了洪泰創(chuàng)新空間、Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社、碎片空間、松禾孵化器、無界空間、Workingdom、愛特眾創(chuàng)、方糖小鎮(zhèn)等多家共享辦公品牌，使得優(yōu)客工場繼WeWork之后，在全球超過44個城市，擁有超過200個聯(lián)合辦公空間。

但大舉并購的背后，也存在著重資產(chǎn)化帶來的高風(fēng)險，辦公租金在收入中的占比一度超過80%，一旦資金鏈斷裂，則存在破產(chǎn)的風(fēng)險，所以運營者一定會想辦法添加更多的東西。

毛大慶認(rèn)為“如果只靠賺取租金的差價，那就是‘二房東’，所以我們要把價值做厚，一方面靠自身，另一方面靠并購整合，股權(quán)投資?！?

于是，毛大慶又開始緊鑼密鼓地“并購”生態(tài)型企業(yè)服務(wù)公司，實現(xiàn)文化、體育、咨詢、咖啡、SaaS、策劃等全領(lǐng)域覆蓋，這些企業(yè)服務(wù)公司都圍繞一個邏輯，就是“提高辦公的幸福感”，這些公司在優(yōu)客工場的投資下，直接成長為優(yōu)客工場入駐企業(yè)的服務(wù)供應(yīng)商。

優(yōu)客工場通過后臺數(shù)據(jù)分析，選擇那些被入駐企業(yè)高頻使用的服務(wù)商，隨后進(jìn)行盡調(diào)、評估，并最終通過股權(quán)投資的形式成為這些公司的股東。

這些服務(wù)供應(yīng)商包括，全國最大的活動發(fā)布平臺活動行、提供知識產(chǎn)權(quán)服務(wù)的知呱呱，為辦公空間提供咖啡服務(wù)的磨唄咖啡，提供財經(jīng)公關(guān)和投資者關(guān)系解決方案的金豆傳媒，以及專門為聯(lián)合辦公空間提供后端管理服務(wù)的SaaS大數(shù)據(jù)平臺酷辦等。

創(chuàng)業(yè)公司借助優(yōu)客工場投資的企業(yè)服務(wù)商賦能，而服務(wù)供應(yīng)商在優(yōu)客工場“投資+捧紅”的模式下，既獲得了資金，又獲得了穩(wěn)定的客戶群體，讓資金在平臺內(nèi)部運轉(zhuǎn)，公司賺取平臺服務(wù)費，進(jìn)而轉(zhuǎn)型成平臺服務(wù)公司。

優(yōu)客工場的移動App“優(yōu)鮮集”更像是一個電商平臺，會員可以在線購物，也可以與其他入駐企業(yè)互動，發(fā)布公司的招聘、融資、合作及團(tuán)建等信息，社群氛圍更強(qiáng)，但線上的辦公區(qū)展示照片和視頻資料較少，若想直觀了解辦公環(huán)境，仍需到線下參觀辦公區(qū)。

而這點在WeWork和氪空間的線上預(yù)約平臺卻得到了很好的呈現(xiàn)，其強(qiáng)大的線上VR看房功能，可以讓創(chuàng)業(yè)者無需親自跑一趟，便可以快速確定心儀的辦公室。

托管運營輸出品牌

被問到在行業(yè)洗牌中，如何做到不被其他企業(yè)兼并？毛大慶答道“可能是我們走的更快吧。”事實上，能夠在全球30個城市以上范圍內(nèi)建立共享辦公空間，恐怕只有WeWork和優(yōu)客工場兩家。

隨著工作方式的不斷演變，優(yōu)客工場的服務(wù)對象也不僅是創(chuàng)業(yè)者，而更多的服務(wù)于這個城市里面移動辦公、彈性辦公，快速多城市布局的企業(yè)，“小公司太多，平臺盈利偏慢，全是大公司的話，又有點像寫字樓，所以大中小型企業(yè)共同組合出的生態(tài)是最好的?！泵髴c認(rèn)為。

優(yōu)客工場在后期也不再大規(guī)模拿地、改造，而是以托管運營商的模式，為地產(chǎn)開發(fā)商提供專業(yè)的運營服務(wù)，將品牌價值輸出出去。

事實上，這種以輸出品牌來實現(xiàn)輕資產(chǎn)化的模式，早已在地產(chǎn)圈被廣泛運用，老牌地產(chǎn)商為缺乏開發(fā)經(jīng)驗或者沒有商業(yè)運營團(tuán)隊的地產(chǎn)企業(yè)，提供前期地塊的選址評估、前期掛牌條件的商談、規(guī)劃設(shè)計、業(yè)態(tài)、前期招商、建造、后期運營等運營管理服務(wù)。

而優(yōu)客工場也通過這種輕資產(chǎn)管理模式，利用品牌價值、平臺資源，以智能化樓宇管理及全托管服務(wù)為核心，為資產(chǎn)方提供從裝修到招商、入駐企業(yè)增值服務(wù)等全方位辦公空間運營管理服務(wù)。合作方包括開發(fā)商、持有資產(chǎn)的各類企業(yè)、個人業(yè)主、場地使用者等。

同樣，WeWork也在探索類似的輕資產(chǎn)模式，WeWork憑借其品牌知名度，能夠吸引很多傳統(tǒng)的地產(chǎn)商合作，由地產(chǎn)商負(fù)責(zé)“精裝修”，他們會給WeWork開出很低的租金，甚至不收前期的租金，等WeWork賺錢了，再跟地產(chǎn)商分錢。

輕資產(chǎn)管理輸出，對共享辦公企業(yè)來說，關(guān)鍵就在于“輕”。與此相對應(yīng)，“重”的是資產(chǎn)方。能夠讓資產(chǎn)方信任的關(guān)鍵在于標(biāo)準(zhǔn)化和品牌帶動效應(yīng)。

共享辦公企業(yè)依托自身強(qiáng)大的科技生態(tài)辦公服務(wù)平臺，覆蓋資產(chǎn)運營、智能化包括云門禁、人臉識別、智能會議室、無人前臺、訪客預(yù)約、智能儲物柜、智能云打印、智能Wi-Fi等功能。全方位招商體系可提升項目出租率，標(biāo)準(zhǔn)化運營管理體系提升客戶滿意度，服務(wù)商及投融資體系加速入駐企業(yè)發(fā)展，完善的社群運營體系打造分享型企業(yè)生態(tài)。

這種企業(yè)生態(tài)形成后，也能一定程度上拉高周邊樓盤的價格，而且隨著創(chuàng)業(yè)企業(yè)不斷成長成中大型企業(yè)，若不滿足于當(dāng)前的共享辦公空間，也可轉(zhuǎn)向周邊的商業(yè)寫字樓，進(jìn)而提高周邊樓盤的承租率，最終形成一個良好的地產(chǎn)生態(tài)。

當(dāng)初WeWork上市失敗，正是因為在重資產(chǎn)模式下，驚人的資金缺口，讓投資人望而卻步，但自從軟銀全面接管WeWork之后，WeWork也走上了全面轉(zhuǎn)型的道路，重資產(chǎn)模式逐漸被拋棄，輕資產(chǎn)模式逐漸明確，并實現(xiàn)了快速的市場增長。

這從優(yōu)客工場2021財年Q1財報也能看到，營業(yè)收入2.40億元，同比增長17.5%。空間業(yè)務(wù)收入環(huán)比增長16.7%，輕資產(chǎn)收入同比增長250.6%，輕資產(chǎn)毛利同比增長148.0%。

毛大慶表示，多數(shù)共享辦公社區(qū)都已實現(xiàn)單店盈利，公司層面現(xiàn)階段處于虧損狀態(tài)的原因是在轉(zhuǎn)型過程中，技術(shù)升級、服務(wù)商并購以及平臺搭建的投入支出較高。因此，共享辦公能否靠輕資產(chǎn)化模式“跑通”，仍需要時間的檢驗。