經(jīng)過多輪減持后，大家人壽依然是金地集團(tuán)第二大股東。

11月18日至19日，大家人壽保險股份有限公司（簡稱“大家人壽”）通過集中競價累計(jì)減持金地集團(tuán)股份約4719.62萬股，占總股本的1.05%。

在此之前，大家人壽持有金地集團(tuán)約6.97億股股份，占總股本的15.43%；在本次變動后，大家人壽持有約6.49億股股份，占總股本的14.38%。

對此，金地集團(tuán)回應(yīng)表示，大家人壽減持或與政策收緊有一定關(guān)聯(lián)，但對金地的經(jīng)營的影響有限。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪指出，近期房企違約現(xiàn)象頻發(fā)導(dǎo)致險資對地產(chǎn)板塊的投資產(chǎn)生一定恐慌心理，險資的減持應(yīng)屬于正常經(jīng)營及投資舉動。

誰在進(jìn)？誰在退？

作為A股市場險資持股比例最高的一家上市房企，金地集團(tuán)的第一大、第三大股東分別是富德生命人壽和深圳市福田投資控股有限公司，分別持股29.83%和7.79%。

在被減持之前，大家人壽持有金地集團(tuán)股票9.22億股，占總股本的20.43%，是其第二大股東。

圖片來源：大家保險官網(wǎng)

9月初，大家人壽先后通過集中競價和大宗交易，合計(jì)減持金地集團(tuán)1.06億股，占總股本的2.34%。

具體來看，9月3日至9月14日，大家人壽通過集合競價累計(jì)減持4504.92萬股，占總股本的0.99%；通過大宗交易減持6054萬股，占總股本的1.34%。

值得注意的是，這是大家人壽持股9年以來首次減持。選擇在這個時間減持，有業(yè)內(nèi)人士將其解讀為險資開始逃離地產(chǎn)行業(yè)。

不過，金地集團(tuán)在公告中表示，該權(quán)益變動屬于減持，不觸及要約收購，不涉及公司控制權(quán)變化。

此后，大家人壽開啟了“減減減”的節(jié)奏。9月16日至9月末，大家人壽通過集合競價方式轉(zhuǎn)讓1052.86萬股， 占總股本的0.23% 。

10月，大家人壽通過集合競價方式轉(zhuǎn)讓960.78萬股，占總股本的0.21%。11月，大家人壽通過集合競價方式轉(zhuǎn)讓970萬股，占總股本的0.21%；通過大宗交易方式轉(zhuǎn)讓9030.35萬股，占總股本的2%。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月3日至11月19日，大家人壽合計(jì)減持金地集團(tuán)約2.73億股，占總股本的6.05%；權(quán)益變動后，其持有公司股份比例下降至14.38%。

圖片來源：Wind

不過，在多輪減持后，大家人壽依然金地集團(tuán)第二大股東。在前十大股東中，兩家險資企業(yè)占據(jù)了半壁江山。

在二股東頻繁減持的同時，基金經(jīng)理也在集中拋售金地集團(tuán)股票。三季報顯示，截至2021年9月末，僅剩68支基金持有金地集團(tuán)，較半年報中的333支減少了265支。

與此同時，小股東也在撤退。截至今年前三季度，金地集團(tuán)股東戶數(shù)為5.56萬戶，和上半年相比減少了1.68萬戶，減少23.2%。

不過，值得注意的是，金地集團(tuán)董事長凌克于9月16日增持公司股份10萬股，增持后共持有380.84萬股，占總股本的0.0844%。根據(jù)記錄顯示，這是近十年來凌克首次在二級市場增持公司股份。

此外，第三季度中，金地集團(tuán)受香港中央結(jié)算有限公司增持1395.35萬股，該股東持股占流通股比例2.55%。

在住房金融高級分析師陳斌看來，大家人壽的減持動作無非是出于對控制風(fēng)險的考量。房企頻繁暴雷，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險重新評估，可能是為了防止后期的市場波動。

逆勢發(fā)債“借新還舊”

在遭遇大家人壽減持的同時，金地集團(tuán)完成了逆勢發(fā)債。

11月11日，金地集團(tuán)成功發(fā)行一筆15億元中期票據(jù)，利率為4.17%，發(fā)行期限3年。

在房企融資端和銷售端都面臨一定壓力的情況下，金地集團(tuán)成為當(dāng)時為數(shù)不多獲準(zhǔn)境內(nèi)發(fā)債融資的房企。

據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，10月份，40家典型房企發(fā)行中期票據(jù)規(guī)模總計(jì)不過20億元。

金地在公告中表示，此次票據(jù)募集資金將全部用于償還到期債券。

圖片來源：企業(yè)預(yù)警通

據(jù)統(tǒng)計(jì)，金地集團(tuán)目前存續(xù)3只美元債券，存續(xù)規(guī)模9.3億美元（約59.36億元），其中2只一年內(nèi)到期，分別為2022年6月14日和2022年7月26日到期，金額分別為2.5億美元（約15.96億元）和2億美元（約12.77億元）。

圖片來源：企業(yè)預(yù)警通

同時，金地集團(tuán)境內(nèi)債券存量為34只，共計(jì)475.42億元，其中6只將于一年內(nèi)到期，金額為95.74億元，集中兌付壓力較大。

圖片來源：Wind

從負(fù)債方面來看，金地集團(tuán)前三季度總負(fù)債為3618.84億元，資產(chǎn)負(fù)債率為78.3%。扣除預(yù)收賬款資產(chǎn)負(fù)債率為70%，已趨近紅線。凈負(fù)債率為66%，現(xiàn)金短債比為1.44倍。

如此看來，金地集團(tuán)現(xiàn)有的賬戶資金可以覆蓋短債，但其主要以流動負(fù)債為主，為2658.99億元，占總負(fù)債比為73%；非流動負(fù)債為959.85億元，其中長期有息負(fù)債占比很大，為826.47億元。

有業(yè)內(nèi)人士分析稱，近年來金地集團(tuán)的流動比率、速動比率和長期償債能力指標(biāo)均在下滑，說明其償債能力均在惡化。

值得注意的是，前三季度，金地集團(tuán)少數(shù)股東權(quán)益增加較快，為429.85億元，占比43%；但少數(shù)股東損益不增反降，規(guī)模僅為2020年的一半。

“營、利”雙降

2017年年初，金地喊出了“用3年時間沖擊年銷售額2000億元目標(biāo)”的口號，得益于“合作開發(fā)”，金地集團(tuán)于2019年跨入“兩千億房企俱樂部”。

今年上半年，金地集團(tuán)的銷售規(guī)模重回前十，在克而瑞最新發(fā)布的“2021年1-10月房企全口徑銷售金額排行榜”中，金地集團(tuán)排在第十位。

圖片來源：罐頭圖庫

2021年1-10月，金地集團(tuán)累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積1162.2萬平方米，同比上升25.48%；累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額2452.2億元，同比上升29.01%。

據(jù)悉，金地集團(tuán)2021年銷售目標(biāo)為2800億元，至此已完成87.58%。

圖片來源：Wind

銷售端增長明顯，但卻出現(xiàn)“增收不增利”。金地集團(tuán)前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入538.84億元，同比增加33.25%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤33.09億元，同比減少33.72%。

尤其在第三季度，營收和凈利更是迎來“雙降”。第三季度，金地集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入196.1億元，同比下降4.64%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約14.84億元，同比下降26.19%。

值得一提的是，這是自2015年以來，金地集團(tuán)首次出現(xiàn)三季度營收和歸母凈利潤同時下降。

業(yè)內(nèi)人士分析指出，合作開發(fā)雖然是大環(huán)境下房企擴(kuò)大規(guī)模的利器，也為其埋下了隱患。金地與其他房企在合作過程中，較低的權(quán)益占比影響了其歸母利潤水平。

不過，金地集團(tuán)在財(cái)報中表示，業(yè)績下滑是由于報告期結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目毛利率下降以及期間費(fèi)用增加。

圖片來源：Wind

的確，自2019年以來，金地集團(tuán)毛利率就在不斷走低，今年前三季度毛利率為18.13%，較2020年32.86%的水平大幅下滑。

第三季度，金地集團(tuán)的費(fèi)用支出明細(xì)增加，其中銷售費(fèi)用為18.28億元，同比增長53%；管理費(fèi)用為33.17億元，同比增長20%；利息費(fèi)用26.7億元，同比增長13%。

除此之外，金地集團(tuán)前三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額約為-7.59億元，同比下降168.23%；投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-81.43億元，同比下降46.87%。

金地集團(tuán)將兩項(xiàng)現(xiàn)金流緊張歸結(jié)于聯(lián)合營公司往來款增加，以及對聯(lián)合營公司投資支付的現(xiàn)金增加。

因此，未來在市場趨勢未出現(xiàn)明顯改變下，投資者將更看重房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力，以及持續(xù)的盈利能力。