曾沉寂已久的房地產板塊，在近一周利好政策的連續刺激下，竟奇跡般“死灰復燃”。

7月26日，A股房地產板塊全天強勢，地產ETF也在近8個交易日場內價格累計上漲超10%；7月31日持續走強，包括金科股份在內的10余只地產股漲停；8月2日開盤，申萬一級行業板塊中，房地產板塊領漲。

政策面上，繼中央政治局會議定調“適時調整優化房地產政策”、住建部明確三大政策支持方向后，多地開始跟進落實，北京、深圳、廣州相繼表態，核心城市政策寬松將提前到來。

面對接踵而至的利好政策，中信建投、東吳證券等多家券商也表示看好房地產板塊，認為這是把握地產開發龍頭配置的黃金窗口。

在房地產板塊持續火熱的當下，現在能否上車？

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利好政策密集出臺下，房地產板塊迎來暖風

毋庸置疑的是，房地產板塊回暖的背后，離不開密集出臺的利好政策。

7月24日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作，其中談及適時調整優化房地產政策。會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。

在“適時調整優化房地產政策”調性下，住建部更是明確政策支持方向。部長倪虹在企業座談會上強調，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

中指研究院市場研究總監陳文靜還認為，除了此次住建部提到的三個政策調整方向外，預計過去市場過熱階段出臺的政策也將陸續優化，如優化限價政策，讓價格回歸市場；優化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，“因區施策”“一區一策”幫助一二線城市郊區去庫存；優化北京、上海等城市的普宅認定標準等。特別是針對多孩家庭、人才、老年人群優化住房政策或將是重要方式。

7月31日，國務院辦公廳轉發國家發展改革委關于恢復和擴大消費措施的通知，圍繞穩定大宗消費、擴大服務消費、促進農村消費、拓展新型消費、完善消費設施、優化消費環境等六個方面，提出20條具體政策舉措，其中包括要支持剛性和改善性住房需求。具體來看，做好保交樓、保民生、保穩定工作，完善住房保障基礎性制度和支持政策，擴大保障性租賃住房供給，著力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問題。

在頂層設計下，一幅優化房地產市場的藍圖徐徐展開。

多地相繼表態，提供地方“答案”。

北京發文稱，將結合北京房地產市場實際情況，會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地產市場平穩健康發展；廣州表態，將結合廣州實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產市場平穩健康發展；深圳市也談及，將結合深圳市房地產實際情況，會同市有關部門、中央駐深機構和各區抓好貫徹落實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓工作，切實維護房地產市場秩序，促進深圳市房地產市場平穩健康發展。

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多家券商給出積極回應，配置的黃金窗口已至

無論從政策端，還是市場端，房地產板塊回暖已是鐵板釘釘，券商也紛紛給出自己的看法。

東吳證券認為，當前地產板塊處于三重底部——估值底部、市場信心底部、機構配置底部，同時行業基本面仍處于持續探底過程。信心的修復將帶動行業經歷一輪顯著的估值修復，行業首先有望迎來一輪普漲行情；而后的分化行情中，在本輪調整中城市布局更優、投資更為積極、銷售逆勢增長的公司將獲得進一步上漲空間。

另外還表示，此次中央政治局會議對房地產的相關表述首次出現了“房地產市場供求關系發生重大變化”的新提法。這可能意味著經過多年調控，“房住不炒”已取得階段性成果，即房地產市場供求關系發生重大變化。此外，會議明確提出適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，這釋放了積極信號，預計今年第三季度中國一二線城市有望迎來新一輪政策優化調整，利好行業發展。

中信建投在研報中表示，從住建部的發言導向看本輪政策放松力度預計小于2014年930新政，預計對基本面的催化在短期將著重體現包括具備購買力的居民前期觀望情緒釋放、置換改善性住房從而帶動銷售數據環比回暖等方面。參考14年幾次政策放松表態的板塊表現情況，地產及地產鏈行情持續性約1個月，地產超額收益漲幅空間約10%，開工鏈受益前期超跌及預期修復相對收益彈性相比竣工鏈更強。從中期角度看房住不炒基調不變，與14年啟動的新一輪地產周期相比，除了政策量級不同，目前所處的城鎮化滲透率水平、居民部門杠桿率等限制也決定了中期基本面增速及回暖斜率偏慢。

萬聯證券分析師潘云嬌表示，近期的中央政治局會議對房地產行業的表述出現積極變化，有助于提振市場信心。當前A股房地產相關板塊的估值處于底部區間，盡管行業基本面的修復速度有待提高，但預計后續銷售端在政策的扶持下有望重新企穩，將有利于板塊估值回升。

華金證券指出，繼政治局會議對地產政策的定調發生變化之后，兩大與房地產政策相關的重要會議接連召開，進一步釋放了相對細化的地產政策放松的方向性信號。

中信證券指出，歷史經驗表明，房地產股票最佳的表現窗口，并不是在政策生效之后，而是在政策出臺之時。當然，歷史不會回到重新刺激開發投資的老路，開發企業也大多面臨發展空間的挑戰。但從投資周期而言，政策預期明朗和政策陸續出臺的時間，是地產開發板塊重要的配置窗口。

無一例外，多家券商表示看好房地產板塊，認為這是把握地產開發龍頭配置的黃金窗口。

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三重底部下，如何尋找優質房企成為必修課

值得注意的是，目前地產板塊仍處于三重底部，同時行業基本面還在持續探底過程。

數據是最好的證明。根據克而瑞研究中心數據顯示，因目前市場需求和購買力透支、行業信心處在低位，今年前7個月百強房企實現銷售操盤金額同比降低4.7%至34124.4億元，業績增速由正轉負。其中7月單月百強房企實現銷售操盤金額3504.3億元，規模創近年新低，業績更是同環比雙降，環比下降33.5%、同比下降33.1%，同比降幅較上月進一步擴大。

“覆巢之下，安有完卵”。從單個企業表現來看，逾八成百強房企單月業績環比降低，逾七成同比下降。更夸張的是，超半數百強房企的單月業績同比降幅在30%以上。

再來看土地市場，情況也不容樂觀。根據中銀國際證券研報顯示，百城成交土地規劃建面為2555.2萬平方米，同比下降53.7%；成交總價為522.3億元，環比下降29.7%，同比下降35.9%；樓面均價為2044.0元/平，環比下降31.5%；土地溢價率為2.2%，環比下降0.7個百分點，同比下降1.1個百分點。

可以看出的是，雖然今年以來房地產板塊有一定的修復預期，但在供需兩端制約之下，復蘇動能趨緩、企業去化壓力仍較大。

與此前投資房地產必漲不同，如何尋找到優質房企成為當下的必修課。這也是下篇文章我們要討論的問題。