根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至8月2日，房地產(chǎn)板塊近一周、近一月、近一季分別漲幅4.08%、1.00%、20.18%。當(dāng)日有27只股票上漲，9只股票平盤，60只股票下跌。

具體來看，渝開發(fā)、中交地產(chǎn)、城投控股、京投發(fā)展、張江高科位列板塊漲幅前五位，漲幅分別為7.79%、7.29%、6.25%、5.89%、5.57%；榮盛發(fā)展、中南建設(shè)、ST世茂、中迪投資、粵宏遠A位列跌幅榜前五位，跌幅分別為4.50%、3.07%、2.00%、1.75%、1.68%。

前有金科股份漲停走出五連板，后有中南建設(shè)等大跌，背后也印證了一個道理，房地產(chǎn)投資邏輯已翻天覆地，不再是“規(guī)模為王”的時代。

目前房地產(chǎn)真正的投資邏輯在于尋找優(yōu)質(zhì)龍頭。

至于何謂優(yōu)質(zhì)房企，反映在基本面上，就資金充裕、融資能力強、儲備土地多及產(chǎn)品競爭力強。

以下分系列討論，各個方面對房企的投資價值支撐。這篇就以資金充裕作為切入點，尋找房地產(chǎn)板塊回調(diào)后的投資機會。

01

資金充裕的房企，價值洼地

7月底，克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布了今年前7個月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜。

一個最顯著的特征，今年以來不再是“萬恒碧”（也就是萬科、恒大和碧桂園）的天下，相反，央企、國企銷售卻保持強勁增長，穩(wěn)健性民企也有小幅的增長，出險房企銷售依舊延續(xù)下降趨勢。

就拿榜首保利發(fā)展來看，2023年前7個月操盤金額2349億元，操盤面積1441.8萬平方米，穩(wěn)坐行業(yè)頭部。

據(jù)公開資料顯示，保利發(fā)展第一大股東為保利南方，實際控制人為保利集團，最終實控人為國務(wù)院國資委。要知道，保利集團是國務(wù)院國資委首批確定的16家央企房地產(chǎn)企業(yè)之一，背靠保利集團的保利發(fā)展在項目取得和資金安排等方面受到較大支持。

保利發(fā)展業(yè)務(wù)以商品住宅開發(fā)銷售為主，圍繞美好生活服務(wù)和產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)開展相關(guān)業(yè)務(wù)布局，目前產(chǎn)品已涵蓋住宅、寫字樓、星級酒店、購物中心和商貿(mào)會展等多業(yè)態(tài)；其中住宅業(yè)態(tài)方面，堅持普通住宅開發(fā)，打造“天-悅-和”三大產(chǎn)品系，具有卓越的品牌影響力。

從銷售區(qū)域分布來看，保利發(fā)展核心區(qū)域及城市聚焦戰(zhàn)略執(zhí)行效果良好，2022年于38個核心城市的銷售貢獻達到86%，其中，珠三角及長三角地區(qū)合計銷售占比達56%。從單城表現(xiàn)看，2022年保利發(fā)展在26個城市銷售排名第一，在51個城市銷售排名前三，城市深耕效果顯著。從銷售回款情況看，2022年公司回款率為93.4%，保持了行業(yè)較高水平。

2022年，保利發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入2811.08億元，利潤總額353.01億元；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額1754.42億元，現(xiàn)金短債比約1.5倍。

除了央國企外，穩(wěn)健性民企也頗具投資價值。

以碧桂園為例，2023年前7個月操盤金額1661.6億元，位列第6；操盤面積2057.8萬平方米，位列第一。

據(jù)悉，碧桂園成立于2006年，于2007年4月在香港聯(lián)交所主板上市，主要股東包括楊惠妍（楊國強之女）、平安人壽保險等，實際控制人為楊惠妍。碧桂園自成立以來專注于國內(nèi)一、二線城市的近郊及經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Ω叩娜⑺木€城市發(fā)展配套完善的高質(zhì)量物業(yè)項目的開發(fā)，憑借其高效、成熟及可復(fù)制的開發(fā)模式，其開發(fā)的房地產(chǎn)項目已遍布全國31個省/直轄市/自治區(qū)。

從銷售區(qū)域來看，隨著碧桂園全國化戰(zhàn)略的完成及區(qū)域深耕戰(zhàn)略的推進，合同銷售區(qū)域已覆蓋中國境內(nèi)所有省份，且形成以廣東省及長三角為主、其他區(qū)域較為分散且平衡的銷售區(qū)域布局。從城市能級來看，2022年碧桂園于中國內(nèi)地的合同銷售中產(chǎn)生于三四線城市的金額占比為64%。

2022年，碧桂園實現(xiàn)營業(yè)收入4,308.39億元，利潤總額53.61億元，經(jīng)營獲現(xiàn)能力較強，銷售回款率保持在較高水平，期末手握近1300億現(xiàn)金資產(chǎn)，現(xiàn)金短債比約1.4倍。

除此之外，中海地產(chǎn)、華潤置地、龍湖集團等憑借資金充裕的優(yōu)勢同樣是投資的不二之選，仍具備投資價值。

02

倒在現(xiàn)金枯竭的房企不在少數(shù)，已成為昨日黃花

經(jīng)過這輪地產(chǎn)調(diào)整，最令市場唏噓不已的莫過于恒大了，這根源在于流動性枯竭了。

自2020年9月網(wǎng)傳恒大懇請廣東省政府支持重大資產(chǎn)重組以來，恒大的流動性危機就初見端倪，3年時間內(nèi)，境內(nèi)主要運營主體恒大地產(chǎn)先后經(jīng)歷了從出售盛京銀行股權(quán)、以資抵債來緩解壓力，到出售恒大物業(yè)告吹喪失重要償債來源、不斷出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，發(fā)生商票逾期的下屬企業(yè)數(shù)量由個位數(shù)持續(xù)激增至600多家引致全面爆發(fā)“商票危機”，從與廣發(fā)銀行就還款未能協(xié)商一致、暫停支付部分銀行貸款利息到大規(guī)模理財無法按期兌付、美元債違約，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)及所持下屬企業(yè)股權(quán)幾乎全部被司法凍結(jié)，基本無力回天。

今年7月底，恒大地產(chǎn)發(fā)布的關(guān)于涉及重大訴訟及未能清償?shù)狡趥鶆?wù)等重大事項公告稱，截至2023年6月末，恒大地產(chǎn)標的金額3000萬元以上未決訴訟案件數(shù)量共計1875件，標的金額總額累計約人民幣4294.07億元。另外，截至2023年6月末，恒大地產(chǎn)涉及未能清償?shù)牡狡趥鶆?wù)累計約人民幣2874.68億元；逾期商票累計約人民幣2446.63億元。

7月17日晚間，恒大揭開了自己的“財報”面紗，連發(fā)包括2021年、2022年業(yè)績公告以及2022年中期業(yè)績公告在內(nèi)的三份財報。令人大跌眼鏡的是，恒大兩年虧超8120億元，總負債超2.4萬億元。

事實上，目前恒大訴訟規(guī)模大，資產(chǎn)幾乎全部被凍結(jié)，已出現(xiàn)數(shù)千億的債務(wù)到期未還，自身已無償債能力，存續(xù)債券本金或利息兌付相繼被展期，且存在單只債券被展期三次的情形，流動性已枯竭。

而富力可謂是恒大的“難兄難弟”，自然也好不到哪去，現(xiàn)金流枯竭同樣為罪魁禍首。

2022年，富力營業(yè)收入同比下降53.83%至351.93億元，毛利扭虧為盈達38.27億元，同比下降82.34%；毛利率10.87%，同比減少17.56個百分點；凈虧損157.8億元。

雖然富力在積極“自救”，在加快資產(chǎn)變現(xiàn)步伐，完成多項酒店資產(chǎn)及海外發(fā)展項目的出售，但債務(wù)問題依舊如“利劍懸頸”。

數(shù)據(jù)是最好的證明。截至2022年底，富力地產(chǎn)的銀行借款、境內(nèi)外債券及其他借款總額為1351.1億元。其中，513.34億元將于未來12個月內(nèi)到期償還，而目前包括受限在內(nèi)的總貨幣資金僅123.01億元。

甚至被債務(wù)人申請破產(chǎn)清算。此前富力與廣豐混凝土、廣東祥正因票據(jù)糾紛（標的共約2000萬）未達成一致，2家公司以富力資產(chǎn)不足、缺乏清償能力向廣州中院申請破產(chǎn)清算。對此，富力也做出回應(yīng)表示，不存在資不抵債的情況，目前正與債權(quán)人積極商談和解。雖然廣州市中院已駁回兩公司對富力提出的破產(chǎn)清算申請，但現(xiàn)金流枯竭已不再是秘密。

當(dāng)然，現(xiàn)金充裕也只是評判優(yōu)質(zhì)房企的一個切入點，接下來我們將要討論融資能力對房企“渡劫”的重要性。