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通暢的融資渠道，優質房企的通性

不得不說，房地產行業的融資環境已得到很大改善。

面對房地產合理融資需求，目前已形成支持房企融資的“三支箭”格局，“三箭齊發”對房地產行業再融資環境改善起到重要作用，隨著政策效果不斷釋放，行業融資環境有望繼續得到改善。

而保利發展、碧桂園等或許在這輪融資環境好轉大環境下最先受益。

就拿斬獲今年前7個月銷冠的保利發展而言，在央企光環加持下，融資能力強是顯而易見的。

保利發展融資方式以銀行借款為主，同時公開市場債券融資亦為其重要融資手段，綜合融資成本逐年下降，具備很強的融資成本優勢。

此外，保利發展還與金融機構保持友好合作關系，保持了通暢的融資渠道，且融資成本較低，可為業務運營及再融資提供有力支持，整體經營穩健度極高。截至2022年末，公司共獲得銀行授信額度5390億元，其中未使用額度為2530億元，備用流動性充足。

同樣，身為穩健型民企的碧桂園，雖然沒有央國企背景加持，但身為港股上市公司，規模優勢突出，融資能力也很強。

碧桂園主要通過銀行借款和發行債券進行債務籌資，其中債券融資于2022年末占比約為39.95%。

2022年，由于美國加息帶動部分以浮動利率計價的境外存量融資的計息成本上行，碧桂園加權平均借貸成本由上年的5.20%升至5.73%。在行業信用逐漸修復的環境下，碧桂園在行業內的領先地位有助于其融資渠道的恢復。碧桂園控股作為港股上市公司，具備股權融資渠道，且其大股東于2022年12月27日向其提供50.55億港元的免息貸款，均可為其補充資金來源。

資料來源：碧桂園官網。

另自2022年9月以來，碧桂園下屬子公司通過增加保證擔保或附帶信用保護工具的方式完成4期中期票據及1期公司債的發行，累計融資52億元。碧桂園“朋友圈”也在持續擴容，國有銀行、股份制銀行、城農商行陸續授信，并為其提供意向性融資支持。

再看華潤置地，作為中國內地最具實力的綜合型地產開發商之一，控股股東華潤集團更是國務院國資委旗下的大型中央國有企業，除了控股股東對其在資金、項目資源上均有較大支持，2022年隨業務規模擴大新增融資需求增加，華潤置地籌資活動現金流入同比增長42.76%，直接融資渠道暢通。截至2023年3月底，華潤置地合并口徑共獲取銀行授信額度合計1023億元，其中未使用的授信額度為614億元，間接融資渠道暢通。

事實上，除上述幾家典型優質房企融資能力強以外，中海地產、龍湖集團等同樣憑借融資渠道通暢的優勢成為投資的不二之選，仍具備投資價值。

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倒在現金枯竭的房企不在少數，已成為昨日黃花

面對龐大的債務壓力，出險房企受到經營、投資者信心等影響下，即使整個市場融資環境改善，但依舊難解融資難題。

其中富力就是一個典型的例子。

此前受制于房地產行業銷售下行和融資環境惡化，富力協議銷售規模大幅下降且降幅高于行業整體水平，可動用貨幣資金持續消耗，流動性壓力嚴峻。但在如今暖風頻吹之下，仍感覺陣陣寒意。

雖然富力已完成全部存續境內外債券的整體展期，債券短期償付壓力顯著減輕，債務期限結構優化，籌資活動現金凈流出規模同比下降，但其再融資環境仍未明顯改善，根源在于融資成本持續上升。

根據富力近年來財報，2020年至2022年全部有息債務（計算公式：短期借款+交易性金融負債+一年內到期的非流動負債+應付票據+其他流動負債+應付短期債券+長期借款+應付債券+租賃負債）分別為1893.93億元、1594.26億元和1527.14億元，雖然總體債務在持續下滑，但財務費用卻在連年成倍增長，同期分別為15.84億元、31.45億元和95.93億元。換言之，富力的融資成本在增加，這也會進一步增加其負債壓力。

“難兄難弟”恒大同樣如此，此前憑借過度擴張、高杠桿經營迅速崛起，更是橫跨房地產、金融、體育等多個領域，但隨著全球利率的上升和金融政策的收緊，恒大的資金成本也在逐年攀升，最終造就了總負債超2.4萬億元這顆“巨雷”。

雖然恒大也在自救，但資產幾乎全部被凍結，訴訟規模大，已出現數千億的債務到期未還，自身已無償債能力，存續債券本金或利息兌付相繼被展期，且存在單只債券被展期三次的情形，賴以生存的債券融資受阻，再融資已幾乎沒有了可能性。

同樣“得罪”投資人的還有融創，此前將150多億境內債務最長展期4年至2026年底，這已經嚴重損害了投資者利益，也在債券市場玩不開了。

資料來源：融創官網。

誠然，融資能力同樣也只是評判優質房企的一個切入點，接下來我們將要討論儲備土地對房企“活下來”的重要性。