人類的悲歡，有時候并不共通。

4月13日這一天，是孫宏斌的融創(chuàng)復(fù)牌的日子，也是張園林的新力退市的日子。

對于這兩名地產(chǎn)大佬不同的結(jié)局，外界給予的評價恰成兩級：給融創(chuàng)董事局主席孫宏斌的，是掌聲居多，給新力控股董事長張園林的，則是罵聲一片。之所以受到不同評價，因為兩人面對公司債務(wù)違約，態(tài)度截然不同。

融創(chuàng)債務(wù)違約后，孫宏斌頂著一頭白發(fā)，四處奔走以挽救融創(chuàng)；新力債務(wù)違約后，張園林則退出債權(quán)人聊天群。

爆雷一年多以來，將總部從上海搬回南昌的新力，除了保交樓有聲勢之外，并無太大水花。盡管債權(quán)人們對此憤怒不已，但在不算短的一段時間里，他們對新力還是抱有幻想：希望張園林能夠像孫宏斌一樣，采取有力的動作化解公司債務(wù)。

然而，隨著新力退市的塵埃落定，債權(quán)人們的夢徹底醒了：新力本不是融創(chuàng)，張園林也不是孫宏斌。至此，新力成為房企債務(wù)風(fēng)波以來首個退市企業(yè)。

年年挺住了，這次沒挺住

“預(yù)料到新力有這么一天。高負債、高周轉(zhuǎn)、高杠桿三高模式，一旦遇到地產(chǎn)行情下行、融資渠道收窄，就行不通了。”4月13日，一名跟新力打過交道的供應(yīng)商告訴「市界」。

伏筆早在多年前就埋下了。2017年，成立剛滿七年的新力，不僅將總部從江西搬到了上海，還宣布實行“120天啟動開發(fā)、180天達到預(yù)售標準”的高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式。這家偏安一隅的房企，想以此沖擊千億規(guī)模。

161.3億元、428.1億元、887.3億元，新力2016-2018年的銷售額不斷飆升中，新力員工的內(nèi)心也充滿了自豪感。“你能肉眼見到的項目越來越多，公司規(guī)模越來越大。”新力江西前員工郭澄向「市界」回憶道。與之成正比的，是新力優(yōu)渥的員工待遇。

如果以具體崗位來看，郭澄們能拿到的年薪在10-20萬元不等。要知道，江西2018年平均年薪，僅為7萬元左右。新力的福利，也令人羨慕，“幾乎每年都會出國旅游，如馬爾代夫、馬來西亞、泰國等國家。”郭澄說。

然而，華麗衣袍下，危機暗伏。盡管新力當(dāng)時一幅黑馬之姿，但其實“那時候，大家年年都說（新力）不行。”郭澄表示，新力當(dāng)時碰到的困難，是大多數(shù)房企都會遇到的問題：資金周轉(zhuǎn)不暢。

因為，高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，除了需要大量的土地儲備做支撐，還需要融資速度快，以便給高周轉(zhuǎn)提供資金保障。2015年銷售規(guī)模不到50億元的新力，維系高周轉(zhuǎn)模式的錢從哪里來？

新力采用的是高杠桿模式：通過銀行和信托借錢買地，借的資金越多，杠桿也就越高。高周轉(zhuǎn)、高杠桿模式下，新力雖迅速擴大了規(guī)模，但債務(wù)居高不下。

2016年-2018年期間，新力的凈負債率分別為300%、205%、285%。相比同業(yè)數(shù)據(jù)，2018年中國上市房企平均凈負債率僅為78%，新力的凈負債率比行業(yè)均值高出兩倍。

郭澄們不是沒嗅到危險。他們有時候會在午間休息，或是下班后聊及公司的憂患。“但相比于危機感，眼前的工作更需要我們花力氣。并且，小人物怎么能左右大人物的命運？”更何況，新力“年年都說不行，但年年都挺過去”的事實，令郭澄們有種錯覺，公司會一直挺下去。

為了減輕資金壓力，2018年開始，新力加大合作開發(fā)的比例。同時，為了更好的融資，2019年5月24日，新力向港交所遞交了招股書。“不往前走不行了，不上市也不行，那么多員工要吃飯。”郭澄向「市界」感嘆道。

實際上，從新力當(dāng)年800頁招股書來看，其披露的40多頁風(fēng)險因素，都流露出新力的重重挑戰(zhàn)：可能沒錢付物業(yè)開發(fā)項目、可能沒錢付土地出讓金、可能沒錢還債……“在債務(wù)違約之前，有的樓盤長達半年時間，工資延期發(fā)放。如果新力真的過的很好，也不會著急去上市。”郭澄解釋道。

同年11月15日，新力正式登陸港交所。不過，外界發(fā)現(xiàn)，2019年新力凈負債率從240%驟降至67%，少數(shù)股東權(quán)益成了其負債率和利潤的調(diào)節(jié)器。具體而言，新力是通過做低少數(shù)股東權(quán)益的凈資產(chǎn)收益率，把合營聯(lián)營公司的大量利潤裝進母公司，使得歸母利潤大幅度增長，讓新力在賬面上獲得一個不錯的財務(wù)成績。

但是，資本市場是張晴雨表，對于企業(yè)的實力一清二楚。“新力上市前路演時，一級市場對它的股票并不太看好，認購不踴躍積極。新力為此曾找一些承銷商包銷公司的股票。”一名接近新力的人士告訴「市界」。

新力上市，讓張園林迎來高光時刻，2020年，張園林夫婦以14億美元，躋身《2020福布斯中國400富豪榜》第354位，一度成為江西地產(chǎn)首富。

但很快，美麗的泡沫被刺破了，2021年1月1日開始，限定開發(fā)商融資的“三道紅線”政策正式實行，新力的“三高”模式走不通了。

▲（圖源/視覺中國）

新力最早的爆雷苗頭，是當(dāng)年7月的一封《新力地產(chǎn)老板張園林求救信》。信中稱，為了上市集資，張園林被一個金融詐騙團伙套路，他們一步步誘導(dǎo)張園林欠下16億港元（約14億人民幣）高利貸。盡管新力此后辟謠了，但上述接近新力的人士告訴「市界」，這件事應(yīng)該是真的。所謂的“金融詐騙團隊”是香港的公司。

只不過，這是一個明面上的陷阱。也就是說，新力方面大部分是知情的。很多公司在香港上市，股票沒人買的情況下，市場上就有一些高利貸機構(gòu)借錢給公司，公司拿這個錢去買自己的股票。“但如果股價上不去，一直跌，那公司就自己把自己給套牢了，高利貸的窟窿也堵不上了。”上述人士解釋道。

不是不想救，是真沒錢了

屋漏偏逢連夜雨。張園林恐怕沒料到，他的另一個舉動，將新力加速推向深淵。

2021年9月，張園林在新力境外投資者聊天群里說，公司目前正在采用各種方式，加快應(yīng)對10月份到期的美元債，有新進展馬上與大家溝通。留下這么一句話后，張園林便退出了群聊。這引發(fā)投資人的強烈不滿。隨后，新力便發(fā)生了股價閃崩、公司停牌、裁員降薪、樓盤停工、年報停發(fā)等事件。

債務(wù)危機爆發(fā)之后，這家最年輕的黑馬房企也曾自救過。新力先后賣掉了新力物業(yè)、江西陽炎、安徽新創(chuàng)等資產(chǎn)“回血”，張園林也曾出售部分個人股權(quán)用于償債。“當(dāng)時新力把江蘇省的大概10個項目推薦給我們，希望我們接盤。”一位來自上海的房企人士曾向媒體透露。

然而，眼看著債務(wù)攤子無法收拾，新力態(tài)度變得消極起來。從2021年9月20日停牌以來，新力發(fā)布的幾十條公告，幾乎都是作為上市公司，不得不發(fā)的例行公事：每月的銷售數(shù)據(jù)、月度證券變更表等。除此之外，新力沒有任何實質(zhì)性動作。

這使得債權(quán)人憤怒不已，“在選擇躺平的路上，沒有任何一家爆雷房企，做得像新力一樣徹底。”對此說法，仍留在新力的一名員工不以為然，她告訴「市界」，“去年一年都交了很多房，說躺平是不了解情況。”

然而，對新力債權(quán)人們來說，他們希望新力做的，不僅僅是保交付。債權(quán)人王靜就希望新力如融創(chuàng)一樣，采取有力的動作化解債務(wù)，或引入新股東，或?qū)で髠鶆?wù)重組。“新力看起來反而像是坐等退市。”王靜向「市界」吐槽道。

王靜們還希望張園林能如孫宏斌一樣，至少能時不時出現(xiàn)在公眾視線里，給所有債權(quán)人一顆定心丸。但從2021年9月18日“退群”算起，張園林已經(jīng)“消失”了整整將近600天。

“和善。”「市界」接觸的多名新力前員工，用這兩個字來評價前老板張園林。“以前項目少的時候，張老板會不時地到項目上視察。在便利店等地方見到張老板，他也沒有架子地跟我們打招呼。”郭澄回憶說。

郭澄一度不理解：素來和善的張老板，為什么不救新力？但分析了下，他認為，“新力相當(dāng)于張老板的子女，為人父母哪會不救，無非是實在沒辦法了。”從種種跡象來看，張園林似乎的確沒辦法了。

“新力本來上市的時候就挺窘迫的，都要往里面掏錢。所謂的‘金融詐騙團隊’，也將新力的錢掏空了。更何況，公司也上市沒多久，融資時間和能力有限。”前述接近新力的知情人士告訴「市界」。

這從新力的財務(wù)數(shù)據(jù)上可以看出。截至2021年6月30日，新力的總借款為295.69億元，其中1-2年到期的債務(wù)合計達到234億元，2022年中到期的債務(wù)134億元。

“作為股東要救新力，就需要補上所有的負債與有形資產(chǎn)的差額，加上大量的現(xiàn)金為公司提供流動性。”協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴「市界」。

對于一些明股實債而又資金未完全到位，需要承擔(dān)連帶責(zé)任的股東來說，如果實際控制人積極施救公司，“這些股東就需要繼續(xù)履行出資責(zé)任或承擔(dān)連帶責(zé)任。這是他們不愿意的。”IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜告訴「市界」。

對于一些已經(jīng)拿到豐厚回報的優(yōu)先級股東來說，“他們的利益得到了保證，站在他們的立場來看，是不會再將錢掏出來的。”黃立沖說。

張園林不僅沒有孫宏斌那樣的人脈資源，就連他的“援軍”——江西五建、廣西路港也陷入困境。這兩家公司的實控人，分別是張園林的哥哥張國印、弟弟張國金。據(jù)新力赴港上市的招股說明書披露，新力聘請江西五建和廣西路港，為其物業(yè)開發(fā)項目提供建筑及相關(guān)服務(wù)。

其中，江西五建側(cè)重于提供建筑、工程承包、安裝等服務(wù)，而廣西路港主要提供防火設(shè)施、水、電供應(yīng)設(shè)施等。不僅如此，2018年末，新力還為廣西路港7億元的借款進行擔(dān)保。

一榮俱榮，一損俱損。在新力出現(xiàn)重大債務(wù)違約，導(dǎo)致其債股同時出現(xiàn)暴跌并停牌的2021年，張國印的江西五建深陷金融借貸糾紛，其弟張國金的廣西路港也被卷入多起官司之中。

留下的殘局，該如何收場？

新力退市之后，該何去何從？

一個公司如果上市公司的地位被取消，并不等于他一定會倒閉。“新力除牌之后，會在公司重組方面比以前難度大。但無論除不除牌，新力的爛攤子都會存在。”黃立沖告訴「市界」。

▲（圖源/視覺中國）

首當(dāng)其沖的，是債權(quán)人們追討欠款無門。王靜是新力廣東惠州項目的供應(yīng)商，新力還有20萬元的欠債沒給她結(jié)算。王靜拿到手的一張新力商票，時間到期了也沒能兌換，“之前認識的幾乎都走了，就算找到新來的人，他們也不管。擺爛了。”4月13日，王靜向「市界」抱怨道。

另一名在江西的供應(yīng)商張喬，則在早前拿到新力位于南昌的一套工抵房。不過，這套價值200多萬元的房子，一直處在停工狀態(tài)中。“我這里還算好點，新力欠我一個朋友5000萬元。他每天過得生不如死。”張喬告訴「市界」。

王靜打算去起訴新力，她找律師咨詢后發(fā)現(xiàn)，“新力被起訴的太多了。律師說起訴都沒什么用，還浪費律師費。只能申請破產(chǎn)清算。”天眼查顯示，作為新力境內(nèi)運營主體的新力地產(chǎn)，涉及到的法律訴訟超過了100多起。

柏文喜告訴「市界」，上市地位被取消后，新力需要加快債務(wù)與資產(chǎn)重組，促進公司盡快恢復(fù)經(jīng)營和復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)售，只有如此才能最大限度保護所有投資者與債權(quán)人的權(quán)益。

“債權(quán)人，比如供應(yīng)商、無優(yōu)先權(quán)的銀行貸款、投資機構(gòu)等，只有全力配合債務(wù)重組與公司重整，才有機會挽回部分損失。否則，破產(chǎn)清算的話損失會更大。”柏文喜說。

有些債權(quán)人選擇申請強制清盤令。2022年12月7日，香港高等法院支持了一支境外私募債權(quán)人的請求，向新力頒布強制清盤令。不過，黃立沖認為，對于海外債權(quán)人來說，他們拿回錢的可能性比較小。

盡管新力在過去一年一直在保交樓，一些樓盤比如新力睿園、新力東園等部分樓棟也實現(xiàn)了交付，但還有很多新力的樓盤仍然還沒建完，甚至有些處在停工狀態(tài)。比如新力城二期的業(yè)主趙雅，“這一年以來，就多了幾棵樹。”無奈之下，去年，不少業(yè)主選擇了斷供。

著急的不僅僅是趙雅們，也有江西省南昌市新建區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)。「市界」聯(lián)系到的一名江西網(wǎng)友爆料稱，就在2022年下半年，新建區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)還去上海見了張園林。“新力在整個新建區(qū)有10多個樓盤，其中的爛尾樓盤比較多。”一名江西資深地產(chǎn)人士告訴「市界」。

▲（圖源/視覺中國）

實際上，不僅僅是在新建區(qū)，作為本地龍頭房企，新力在江西的地位舉足輕重。江西有條四號線，被當(dāng)?shù)厝藨蚍Q為新力線。只因為這條地鐵沿線的樓盤，幾乎都是新力開發(fā)的。然而，眼看他起高樓，眼看他宴賓客，眼看他樓塌了。

新力爆雷之后，位于南昌老城區(qū)的新力弘陽府，突然將小區(qū)內(nèi)所有含“新力”二字的標識牌給清除了。來不及清除的，就用兩張A4紙給糊起來。

郭澄一方面感嘆“新力退市太遺憾”了，另一方面也認為新力“擴張?zhí)欤みM了”。實際上，被外界認為“實在、低調(diào)”的張園林，其實是“很有野心的”。

張喬作為供應(yīng)商，與新力的二十多個樓盤合作過。在他看來，早期的新力和張園林，是不疾不徐的，看不出有多大野心。那時的張園林，也的確是以匠人的心態(tài)，來打造一個個優(yōu)質(zhì)園林和樓盤。

“每一棵苗木都是按照標準規(guī)格精挑細選。但隨著新力規(guī)模的擴大和金融杠桿的作用，張園林和他的新力，在不顧一切追逐財富的過程中，丟掉了初心。”張喬告訴「市界」。

（文中郭澄、趙雅、王靜、張喬為化名。）